小区业委会“难产” 业主状告主管部门
珠海旭日湾花园小区多名业主奔波三年，筹备业委会遭遇“难产”，由于不满主管部门对小区面积的认定方式，业主们将该部门告上了法庭。有法律界人士称，这是珠海首个因不满业委会未能成立，选择“民告官”的案件，在珠海业主群引起了广泛关注。
虽然外地买房人多，“候鸟型小区”多，但珠海成立业委会的小区比例长期偏低，业委会成立难的问题突出。南都记者获悉，珠海正在修改物业管理条例，降低业委会成立门槛。业主代表呼吁有关部门多提供指导，避免业主因缺乏经验在筹备业委会的过程中走弯路。
居民称小区频发盗窃
筹备业委会“搁浅”的旭日湾花园位于珠海鸡山社区，建于本世纪初，尽管不是老小区，但围绕小区物业管理出现的问题，业主和物管的关系近年来越来越紧张，业主们自3年前开始筹备成立业委会。
业主王女士抱怨，小区环境不错，但物业管理不到位，其2009年入住不久，家里就发生失窃，自己还被歹徒打伤，后来警方要查看监控，发现小区监控几乎都是坏的，“物管光收费，没有管理和服务，因为治安问题，我曾跟物管多次沟通过，但因为没有业委会，单个业主说话不算数，反映问题无人理会。”
受访的多名业主证实了上述说法，称最开始盗窃案只是偶发，业主们觉得是个案，忍忍就过去了，但2013年，小区盗窃案开始激增，警方调查取证时，因小区大部分监控一直损坏给破案带来了很大难度，加上小区乱停车现场突出，业主反映多年一直没有改进，业主与物管的矛盾开始激化。
这一年的11月，多名业主联合签名，向居委会提交申请书，要求筹备业委会。“如果小区物管管理服务到位，沟通顺畅，我们不会走到这一步”，业主们说，小区物管几乎都是开发商选定的，日常管理中首先维护的是开发商的利益，而不是业主的利益，导致小区业主在与物管沟通时经常碰壁。
投票面积未过半被叫停
但经过近三年的奔波，旭日湾花园业委会依旧“难产”。
“小区共有住户1149户，但入住率仅三四成，很多业主是北方人，冬天才过来小住一段时间，因为很少住，这些业主对于成立业委会没有迫切的需求，”业主们称，为了动员外地业主投票，筹备组想尽办法，逐一打电话通知，好不容易举行业主大会，不料却因为小区专有面积的认定问题与主管的高新区公共建设局发生争议，陷入停摆。
业主们称，成立业委会需要达到“投票人数和投票面积双过半”，在此次业委会选举中，小区向所有1149户业主发出了选票，收回有效票659份，有效票数已过半，有效投票面积8.6万余平米，占小区约15万余平米的专有面积中同样过半，符合业委会成立的条件，但主管部门将小区围墙外的酒店、商场、幼儿园及会所，甚至一楼架空层等公共区域也都算作专有面积，导致小区面积被扩大，有效投票面积最终未能过半。
对此，高新区公共建设局表示，按照相关法律法规，小区专有面积应当以红线图为划分依据，除了业主的房屋，小区酒店、商场、幼儿园及会所应当属于物业管理区域内的专有部分，退而言之，即便按照业主的说法，小区专有面积依据已办理确权手续的房屋及可销售的车库计算，总面积应为17.8万平米，投票面积8.6万余平米，同样未能过半，不符合成立业委会的法定标准，暂不予备案。
业主状告政府有关部门
80多名业主代表并不认同，近日一纸诉状将该部门告上了法庭，质疑被刁难，政府部门对小区面积的认定有误。
针对珠海买房者外来人口众多、很多小区属于“候鸟型社区”、入住率不高的特点，珠海现行的《物管管理条例》为了降低业委会的成立门槛，出台了“推定同意规则”，即有关小区的投票表决事项公告7日，业主未进行投票或未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。
旭日湾花园此次成立业委会选举是否适用推定规则成为了焦点之一。多名业主表示，此次投票收到有效票600多份，已经占到业主的半数以上，而按照推定原则，另外400多名没有参与投票的业主也应视同“同意成立业委会”，加上这些业主的物业面积，投票面积已经过半。
对此，主管部门予以否认，称适用“推定规则”的前提是，参与投票的业主所占专有部分的面积超过一半，但此次选举中，投票面积未超过一半，因此不适用“推定规则”。
一审二审败诉
该案历经一审、二审，均以业主败诉告终。珠海市中院近日在二审判决中认定，根据相关法律法规，小区围墙外的酒店、商场、幼儿园及会所属于开发商，与小区业主共用物业设施设备，由同一家物业管理公司统一提供物业管理服务，因此属于小区专有面积，共17.8万余平米，小区业主有效投票面积8.6万余平米，并未过半。
法院同时认可了主管部门有关不适用“推定规则”的解释，称由于投票面积未过半，涉案选举不具备适用“推定同意”的原则，主管部门认定选举未达到成立业委会要求，暂不予备案的结论正确，驳回业主们的上诉。
尽管只差3000平米就能成立业委会，但业主们表示，由于小区仅开发商拥有产权的地下停车场、酒店、商场等物业面积就有2万多平米，开发商又一直反对成立业委会，业主们要另外争取3000平米的投票面积并非易事，“按照规定，我们只能重新选举投票，这意味着之前的努力打了水漂，又要从头开始。”
珠海修法降低成立业委会门槛
南都记者获悉，目前珠海成立业委会的小区比例约为两成，低于上海80%和全国30%的平均水平，另一方面随着法制意识的增强，业主与开发商、物业公司的矛盾纠纷进入高发期，业主对成立业委会的需求日益强烈。
珠海市法制局表示，今年已对原有的《物业管理条例》进行修改，针对小区业委会启动难、成立难的现状，新的条例草案大幅降低了门槛，原来要求小区交付面积达50%，且20%的业主联名方可启动成立业主大会的程序，修改后，上述两个条件只需具备一个，就可发起成立业主大会，同时增设“首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的30%以上”的设立条件，门槛明显降低。
针对成立业委会需“双过半”的要求，相关人士表示，“双过半”的表决规则是《物权法》的明文规定，属民事基本制度，地方立法无权变通。
业主呼吁政府多提供指引
由于“候鸟型小区”众多，珠海成立业委会的小区比例长期偏低，筹备中“卡壳”搁浅的案例也不鲜见。多名受访的业委会负责人和业主代表均表示，业主缺乏经验和政府部门有效的指导是最大的“痛点”，以至于在筹备业委会的过程中频频走“冤枉路”，甚至功败垂成。
除了旭日湾花园，另一个“候鸟型小区”海怡湾畔也遭遇了同样的难题。业主们反映，早在2010年，业主们就花了两年时间筹备业委会，但因没有经验，操作时状况频出，“我们本来自己推选出筹备组组长，事后才发现应由乡镇政府代表担任，小区最早成立的筹备组组长和筹备组无效，在投票时，业主们不知道要挨个上门作动员，现场收集投票，选择给业主邮寄选票，结果很多选票寄出去就没有了回应，最终开箱验票发现票数不过半。”2012年筹备失败后，海怡湾畔业主今年重振旗鼓，又成立筹备租选举业委会。
华发新城业主委员会主任陆星洲表示，该小区第一次筹备业委会时也因为收票没投票和对代投票有争议等原因导致业主大会筹备“流产”。该小区历时9年才成立业委会。
“我们小区成立业委会也花了8年，”银石雅园业委会主任刘本高说，小区业主同样因不满物业公司的管理，自2005年开始筹备业委会，一直到2013年才成立，其间因为不懂怎么筹备业委会，做了大量无用功，“我曾和一群热心业主花了一年半凑集签名，但送上去才被有关部门告知签名格式不对，只能重搞，又多花了一年，如果相关部门能提前告诉我们正确的格式，就能少花一年多时间。”
旭日湾花园业主王女士也感慨，因为缺乏指引，成立业委会的过程中吃了很多亏，如小区在投票时，业主们最初并不知道小区面积多大，也不清楚小区围墙外的商场、幼儿园等也属于小区专有面积，因此在寄送投票时，只面向小区业主，压根就没有通知商户，“如果一开始有关部门就能提前告知，业主们就能早作准备，提前给商户做动员，或许又是另外的结果，如今要重新投票选举，无疑将花费业主大量的时间和精力。”
刘本高说，业委会是小区业主自治的公益性组织，希望有关部门多提供帮助和指引，避免业主因为缺乏经验，走冤枉路，浪费时间。
矛盾源起
业主们称，成立业委会需要达到“投票人数和投票面积双过半”，在此次业委会选举中，小区向所有1149户业主发出了选票，收回有效票659份，有效票数已过半，有效投票面积8.6万余平米，占小区约15万余平米的专有面积中同样过半，符合业委会成立的条件，但主管部门将小区围墙外的酒店、商场、幼儿园及会所，甚至一楼架空层等公共区域也都算作专有面积，导致小区面积被扩大，有效投票面积最终未能过半。
采写：南都记者杨亮
(原标题：小区业委会“难产”业主状告主管部门)
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