花都商业公寓：供应量全市第三从“婴儿期”跃入“壮年期？
文/图羊城晚报记者詹青
确切地说，花都区的商业公寓市场是在2013年才突然“苏醒”的。在此之前，该市场不成规模，且呈点式分布状态。据克而瑞提供的数据显示，2012年，花都区的公寓成交仅54套。而在2013年之后，花都区的公寓市场呈现“”增长，该年度其供应量近3000套，迅速攀升成为广州市各行政区公寓供应量的第三位，年度成交套数超过1500套，交投呈现井喷状态。
可以说，花都区的公寓市场只用了短短一年的时间，就从“婴儿期”进入“壮年期”。如此迅速地成长，会否营养不良？是需求的发掘，还是市场的补课呢？
1、从无到有，限购催生花都公寓市场
尽管限购是每个区公寓市场勃发的原因，而2013年也是每个区公寓市场供应量大增的年份，但是没有一个区如同花都一样，“”得这么惊人。正是如此，有业内人士在评价花都公寓市场的时候，都用了“迅猛”两个字形容。尽管目前该板块的公寓市场并没有番禺、萝岗的风头来得劲，也远远不及该区域洋房的供应量，但是了解当地市场的人却已经足以惊掉了下巴。
“限购的市场是诱因，而需求的发掘、补课也是很重要的原因。”一位花都区本土发展商说。
据了解，近两年来，凭借较为低廉的价格和即将开通的地铁9号线，花都区的住宅吸引了不少刚需买家前往置业，住宅市场发展非常迅速，无论供货量还是成交量，都排在广州前列。“这几年花都的房地产市场发展主要集中在住宅方面，商业配套却没有多少进展，有点缺位。”方圆地产首席市场分析师邓浩志说。
“直到2011年11月份，花都广百新一城开业，花都才出现了第一个以购物中心为开发形态的商业地产项目，其他商业基本以街铺为主，写字楼也没有一个非常集中的板块，更不用提公寓市场了。”广东省流通业商会执行会长黄文杰告诉记者，相对于住宅市场而言，花都区的商业地产发展是滞后的，而公寓市场更是落后的。
正因如此，积压的需求等待市场的激发。而在限购限贷的政策，让越来越多开发商嗅到了商机，越来越多开发商开始自然而然地开发起了公寓项目。
花都区的产业其实很发达，我们所知道的几大支柱行业，比如汽车、皮具、珠宝、物流等，还有空港经济所带来的产业人群，这其实是公寓市场最热求的消费群，市场的挖掘成为更多开发商愿意做的功课，于是，2013年花都区公寓市场的供应量呈现历史新高，完成了从无到有的“”式起步。尽管市场的产品构成、楼价状态相对于其他板块来说，还是处于初级阶段，然而在总量上，却足以与其他板块一决高低。
2、超低总价，楼市“屌丝理财”也很牛
花都区的公寓投资绝对可以列入广州楼市的“屌丝理财”榜首。据克尔瑞的数据统计，2014年花都区公寓的成交均价才“七千字头”，而平均成交面积仅在67平方米左右。也就是说，50多万元购入一套单位就是花都区目前公寓市场的主流。记者粗略统计了一下，该区公寓市场的最低购入门槛仅仅二十来万元，更有发展商推出“首付分期”策略，也就是说，就算是二十来万元的总价，首付十万元还能分期给，“买房平过租房”成为现实，这绝对是“无门槛”的屌丝级楼市投资品种了。
正是超低的门槛，让花都区的公寓市场吸引不少抱着玩一玩态度的购房者与投资客。“花都的公寓，卖点还是价格，去哪儿找价格那么低的公寓？二十来万元就能买到一套，我们销售人员在大润发前派广告单，一位师奶买菜后顺便就买了一套，后来她又带了几个师奶朋友买了五套。”合富置业花都区的负责人告诉记者，由于花都区的公寓价格非常低，在2013年确实吸引了一大批闲钱不多、想买房当存银行的“玩票性质”的小型投资客。
3、年轻人买得多，小面积最好卖
据了解，也许是价格便宜，现在花都的公寓成交客户比其他区域年轻。30-50岁的买家占总客户的80%以上，成交者又以投资者为主，占总成交客户的68%；注册办公和自住客户也占有一定的比例。
另外，因为花都的公寓投资门槛非常低，所以也有部分来自广州各区、珠三角其他城市的买家，他们是年龄在25-35岁的小投资客。“小型企业主的购买力有限，他们希望拥有的办公空间，以满足日常办公需求。而另一部分是过渡性的自住群体，他们通常比较年轻，有很多是90后，虽然购买力较弱，但意识强，关注置业成本，需求以小户型为主。还有一些是迫于丈母娘压力买房结婚的，但买不起住宅，只能先买一套公寓作为过渡，等以后有钱了再换住宅。”花都本土开发商丰盛地产的总经理梁喜告诉记者。
根据，面积小的公寓产品更受客户青睐，超过八成意向买家关注39-69平方米户型，面积偏大户型购买意欲较低，可见低总价仍然是花都区公寓市场的“撒手锏”。
4、涨价速度不快，租售比未必很低
从近三年花都区公寓的成交均价分析，其价格上涨空间不大。
2013年，由于有较大的供应量，花都区的公寓价格出现明显下跌，跌幅达到16.8%，从9234元/平方米，下跌到7688元/平方米。今年，供应量有所放缓，供求结构趋于平缓，但比去年的价格仅上调了3%。可以说，这一两年花都区公寓市场的竞争并不大，但是市场还没有完全打开，价格上涨动力较弱。
不过值得注意的是，由于价格相对低廉，因此投资价值不小。“假如说租赁价值、投资前景比不上其他板块，但由于花都区的公寓价格较低，其租售比比其他板块更高。”中原地产区域营业经理杨原青告诉记者，花都出租时间较长的商业公寓基本上位于繁华段，如银丰公寓50平方米可以租3000元/月，二手售价在1.15万-1.3万元/平方米，业主一点都不用愁租不出去，租售比还是不错的。
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